Hier finden sie im Downloadbereich viele Informationen, u.a. meine Broschüre "Mietnebenkosten, die zweite Miete" zu den Themen Betriebskosten und Mietnebenkosten. Beachten sie bitte, dass das Wohngeld oder Hausgeld der WEG (Wohnungseigentumsgemeinschaft) ohne spezielle Nennung in meinen zum Download angebotenen Broschüren mit behandelt wird. Sofern sie ein spezielles Interesse an Heizkosten haben, verweise ich zusätzlich auf meine Seite http://www.heizkostenverordnung.de in der ich die einzelnen §§ der Heizkostenvorordnung noch mit vielen Beispielen aus meiner Praxis kommentiere. Auch diese meine Kommentare aus der Sachverständigenpraxis können sie natürlich in Broschürenform im Download herunterladen.
Beachten sie bitte, dass ich als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mietnebenkosten und Betriebskosten für Grundstücke und Gebäude auch für die Betriebskosten im Bereich der Gewerbebetriebe einschließlich der Produktion zuständig bin. Hierzu verweise ich auch auf meine umfangreiche Erfahrung aus der technisch- kaufmännischen Revision in unterschiedlichen Branchen, wie Nahrungs- und Genussmittel, Raffinerie/Chemie, Handel, internationaler Anlagenbau und der US-Army.
Übrigens, rechtliche Auseinandersetzungen wegen Betriebskosten, Mietnebenkosten, Wohngeld und Hausgeld, aber auch alle Baustreitigkeiten gehen außerhalb der staatlichen Gerichtsbarkeit schneller und führen über die Schiedsgerichtsbarkeit nach §§ 1025 ZPO dennoch zu einem vollstreckbaren Urteil. Hierzu verweise ich ergänzend auf meine Seite http://www.schiedsurteil.de.
Bevor sie sich über hohe Mietnebenkosten aufregen, sollten sie bedenken, wer letztendlich der maßgebende Kostentreiber ist.
Wer eine Wohnung, Büro oder sonstige Betriebsstätte mietet oder kauft ist gut beraten, wenn er sich zuerst darüber informiert, wie hoch die von der jeweiligen Kommune beeinflussten Kosten sind. Letztendlich zahlen sie diese Kosten zu 100 % im Rahmen der späteren Nebenkosten- oder Wohngeldabrechnung oder müssen diese von ihren Mietern verlangen. Ärger ist also vorprogrammiert, wenn die Liegenschaft in einer Kommune liegt, wo die Kosten höher sind als in anderen Kommunen.
Sie sollten auch äußerst vorsichtig sein, wenn bei einer Liegenschaft die Wärme von einem externen Dienstleister im Rahmen eines Nahwärmekonzeptes geliefert wird. Unabhängig davon, ob installierte Blockheizkraftwerke oder die normale Heizanlage die Wärme erzeugt, der Wärmelieferer ist kein Wohltäter, sondern verdient Geld und muss zusätzlich die Heizungsanlagenkosten über den Preis refinanzieren. Dies führt regelmäßig zu erhöhten Heizkosten für die Mieter. Bei den Preisverhandlungen sollte beachtet werden, dass bei vereinbarter Wärmelieferung, das zur Immobilie keine Heizanlage gehört. Die Nutzung der u.U. im Keller stehenden Heizanlage muss über einen erhöhten Heizkostenpreis parallel zur Nutzung der Immobilie bezahlt werden. Ich verweise zu den weiteren langfristigen Folgewirkungen ausdrücklich auf meine Broschüre "Heizkostenverordnung" im Download dieser Seiten und auf http://www.heizkostenverordnung.de
Geprüfte Objekte
Kommentar des Sachverständigen zu
und zur
Als wesentliche, von den Kommunen beeinflusste Kostenpositionen sind hier der Bereich der Entsorgungswirtschaft die Müllkosten zu beachten. Je nach Region schwankt hier die Kostenbelastung bei der Müllwirtschaft um deutlich über 1000 %. Selbst wenn Straftaten mitursächlich sind für hohe Müllkosten, hier verweise ich beispielhaft auf die Ermittlungen und die laufenden Strafverfahren im Zusammenhang mit dem Bau der Kölner, Bonner und Aachener Müllverbrennungsanlagen, zahlen müssen die kraft Satzung angeschlossenen Bürger und Betriebe dennoch. Eine weitere Ursache sind Überkapazitäten, die zu hohen Müllkosten führen. Alles Sachverhalte die vor dem Kauf oder der Anmietung geklärt werden können.
Problematisch ist auch die Wasser- und Abwasserwirtschaft. Während beim Trinkwasser die Preisschwankungen zwischen den Kommunen sich im Bereich um 200 % bewegen, können beim Abwasser leicht Kosten entstehen, die von 1,00 Euro bis über 10,00 Euro je Kubikmeter reichen. Auch dies sind Preise, die man vor der Unterzeichnung eines Miet- oder Kaufvertrages erfragen kann. Insbesondere in den Neuen Ländern sind in einigen Regionen Abwasserkosten üblich, die vor allem durch grobe Planungsmängel im Zuge der Deutschen Einheit entstanden sind.
Auch dies lässt sich im Vorfeld einer Ansiedlungsentscheidung klären. Wenn die Nebenkosten zu hoch sind, muss man sich zwingend um einen Ausgleich beim Kaufpreis oder bei der Miete bemühen.
Wer ohne Prüfung der Nebenkosten sich in einer Region eine Immobilie mietet oder kauft und dann von hohen Kosten überrascht wird, dem ist nicht zu helfen. Wenn ich mich irgendwo niederlasse, muss ich mich als vernünftig verantwortungsbewusst handelnder Mensch über die Kosten informieren. Schließlich kauft sich jemand der mit seinem Geld rechnen muss auch nicht alles und zu jedem Preis.
Nicht so bedeutend sind die Abweichungen im Bereich der Grundsteuern, wo die Hebesätze nicht so unterschiedlich sind.
Dennoch ist zu beachten, dass in der Regel im Bereich der jeweiligen Stadtwerke alle Leistungen teurer sind als marktwirtschaftlich geboten. Zum Teil hängt dies damit zusammen, dass Stadtwerke nur noch als Verteiler des selbst zugekauften Stroms und Gas fungieren und über Preisaufschläge wiederum den eigenen Verwaltungsapparat finanzieren.
Alles dies schlägt sich im Preis nieder und kann vor einer Kauf- oder Anmietungsentscheidung erfragt werden. Später zu wettern ist in der Regel zu spät.
Auch im gewerblichen Mietbereich erlebe ich immer wieder, dass die Nebenkosten zwischen 1,00 Euro bis ca. 10,00 Euro je Quadratmeter und Monat schwanken und niemand es bei der Anmietung für notwendig erachtete, die Nebenkosten vertraglich zu begrenzen. Alles wurde versucht, Strafanzeigen wegen Betrug, Prozesse im Dutzend geführt, einige Rechtsstreitigkeiten führten zu einem Vergleich, die meisten Prozesse gingen verloren. Die Folge waren viele persönliche Konkurse der Mieter. In einem mir bekannten Fall führte der Verlust aller Vermögenswerte des Mieters sogar zu seinem Selbstmord.
Ursachen für stark überhöhte Mietnebenkosten sind häufig ein äußerst sorgloser Umgang mit dem Geld der Mieter.
Alles Folgen, die vertraglich begrenzt werden könnten, was in der Euphorie der Anmietung jedoch so gut wie nie erfolgt, bzw. bei den Mietgesprächen zwar angesprochen, jedoch nicht im Mietvertrag aufgenommen wird.
Adolf Krohn
Auf Staudigt 2-3
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